新加坡写字楼买卖服务

　　最近，新加坡的房产市场火热，对于商业类房产投资，新加坡政策上一直是允许的。新加坡的商业类房产，包括办公楼，商铺店面，医疗中心，工厂，酒店等众多类别，主要针对成熟的房产投资者，由市场自主决定供需，政府没有过多的限制。新加坡的办公楼租赁一直是商业类投资的热点话题。

　　1.新加坡办公楼出租条款

　　租金：新加坡办公楼通常以月租形式报价及付款，租金包含了办公楼基础租金和服务费（服务费通常为每月每平方英尺1.0-1.3新加坡元，用于支付中央冷气系统、物业公共区域的维修及保安服务）。

　　租期：新加波办公楼每次租期约为2-3年。

　　装修期：业主通常给租客3个月的免租金

　　2. 新加坡办公楼分布

　　新加坡办公空间主要分布于CBD（中央商务区），2000-2015年占全国办公楼面积整体稳定在66%，CBD周边地区约占25%，非CBD区域则只有9%的市场份额。

　　新加坡CBD分为三个区域：(1)核心CBD：滨海湾（新建核心商务区） (2)其它中央区：珊顿大道、罗宾逊路和丹戎巴葛（这片区域是传统商业中心区，建筑楼楼龄较长）(3)乌节路（这个区域零售商业发达，是传统办公及零售区

　　（四）新加坡办公楼投资市场：具高投资价值的小众高端市场

　　1.新加坡办公楼投资市场是小众市场

　　（注释：办公楼投资市场是指整栋办公楼或单笔金额超过1000万新加坡元的办公楼买卖交易）

　　新加坡办公楼投资市场交易量少，主要由大额交易构成。2016年第四季度新加坡办公楼投资市场共有14宗交易，涉及金额约12.68亿新加坡元，其中最大的三宗交易合计11.36亿新加坡元，约占总交易量的90%。

　　2.新加坡办公楼受多国机构投资者欢迎

　　国际投资者一直视新加坡为亚太地区最佳投资目的地之一。新加坡投资市场经常受多国大型机构投资者竞争。以新加坡迄今最大宗办公楼交易亚洲广场大厦1座（AsiaSquare Tower 1）为例，是次交易中曾受到来自挪威主权财富基金与新加坡本土最大地产开发商凯德置地（CapitaLand Ltd.）组成的财团、香港长江实业集团在新加坡成立的资产管理公司亚腾资产管理（ARA Asset Management Limited）以及卡塔尔投资局的竞争，最终卡塔尔投资局胜出，从全球最大的资产管理公司黑岩集团（BlackRock）手中以34亿新加坡元（时值25亿美元）的对价购得全栋物业。

　　3. 新加坡办公楼投资价值高

　　新加坡办公楼无论从资产价值亦或资本增值的角度看均具备较高投资价值。

　　资本回报率高：新加坡甲级办公楼现时资本回报率约为4.0%，高于同为亚洲区内成熟市场的香港（资本回报率2.9%）和东京（资本回报率3.7%），反应新加坡办公楼售价较区内同类物业低，投资价值仍然较高。

　　资产增值稳健：新加坡办公楼十年升值超过一倍。2007-2009年受金融危机影响新加坡办公楼售价曾经历一波急速起伏，但新加坡办公楼价格即使在2009年回落至最低时价格也仍然比2007年金融危机开始前高，并从2009年开始稳健提升。新加坡办公楼属于长线稳健型投资标的。

　　小结：新加坡办公楼市场现在仍然处于发展时期（资产稳健增值，但相比亚洲区内其它成熟市场同类资产售价仍然较低），投资价值高。但市场上投资标的数量少，体量大，交易对手多为国际大型机构投资者。总结而言，新加坡办公楼投资市场是一个小众的高端市场，适合资金充裕的机构投资者入市投资。

　　4.新加坡CBD甲级办公楼租售市场关系

　　由于办公楼租赁市场是办公楼投资价值的基础，因此新加坡办公楼交易价格与租金成正向关系，但变动略有延迟。

　　过去五年新加坡CBD甲级办公楼交易价格比租金稳定，交易价格2016年下跌2.8%（同期租金价格下跌8.2%），2015年下跌0.1%（同期租金价格下跌6.5%），这主要是由新加坡办公楼市场的特点造成：新加坡办公楼市场参与者主要为国际机构投资者，对于国际机构投资者而言，新加坡投资环境良好，办公楼资产价格低于同区其他地方，具有长线投资价值，因此新加坡办公楼投资市场作为一个独立的市场供需关系平衡。

　　（五）新加坡办公楼租赁市场：暂时疲弱

　　1.租赁市场表现暂时疲弱

　　截至2016年第四季度，新加坡现有CBD办公楼库存2890万平方英尺，CBD甲级办公楼平均尺租8.63新加坡元/月，平均租金较上一季度下跌0.1%，2016年全年下跌6.9%；CBD甲级办公楼空置率在2016年第四季度上升1.4%个百分点至6.1%。

　　2. 原因：新增供应集中推出市场，市场仍需时消化库存

　　新加坡CBD甲级办公楼租赁市场的疲弱与大量集中推出市场关系密切。对比新加坡办公楼新增供应与新加坡CBD甲级办公楼租赁市场2015-2016年数据，可见办公楼新增供应量与新加坡CBD甲级办公楼平均租金成反向关系，与空置率成正向关系，并且变动速度也成正向关系。

　　新加坡办公楼需求稳定增长。根据新加坡公司服务提供商Hawksford出版的公司注册成立分析报告的数据， 新加坡每季度均有约15,000间新公司成立，增长稳定。2016年第二季度新加坡新成立公司有17,628间，比上一季度增长10.8%，同比2015年第二季度高出10.4%。

　　由于新加坡办公楼需求稳定增长，因此在2015年第一波新增办公楼集中推出市场时打破市场平衡，导致租金下跌、空置率上升。而当2016年再有高于2015年新增供应量近一倍的办公楼落成，新加坡办公楼租赁市场进一步承压。

　　但是由于新加坡经济基本面良好，在新加坡成立的新公司仍然保持每季度正增长，现时供过于求的情况只是因为供求增长速度不一致而造成的暂时性现象，假以时日新加坡办公楼库存将会逐渐被消化，重新回到市场平衡点，重振租赁市场的表现。

　　（六）新加坡办公楼投资建议

　　由于经济基本面良好、政府对商业发展以及外商投资持积极态度、汇率稳定、利率低廉、市场开放度高、政治环境廉洁，以及在东南亚地区的核心地理位置，新加坡市场空间得以扩至全球，是亚洲国际金融与贸易中心，办公楼租赁及投资市场需求庞大，宏观上看是一个稳健的投资市场。微观上看新加坡办公楼资产稳健增值，但相比亚洲区内其它成熟市场同类资产售价仍然较低，投资价值高。

　　目前新加坡办公楼售价基本稳定。由于受到新增供应冲击，预计2017-2018市场售价将会进一步承压。由于市场基本面良好，租赁需求庞大，预计2018年以后市场将会逐步复苏。因此2017-2018年买家议价空间最大，是入场最佳时机。对于短线投资者，可在2017-2018年购入物业，待市场回复平稳后出售获利。而对于长线投资者，由于新加坡办公楼投资市场走势稳定，并且不断升值，因此把握2017-2018年难得的低洼时期也十分重要。而对于办公楼长线投资另一重要回报来源租金收入，(1)目前新加坡办公楼市场对于甲级办公楼有显著偏好，因此最为保守的投资策略是收购或兴建甲级办公楼，获得稳定可观的租金回报。(2)由于市场潜在需求庞大，因此在CBD区内找到有条件改造成甲级办公楼的物业进行翻新改造亦有相当大的投资价值。

　　关于进入新加坡投资办公楼以及退出该市场，由于这是一个小众的高端市场（投资标的数量少，体量大，交易对手多为国际大型机构投资者），因此可选择的投资标的较少，资金需求较大，市场准入门槛高。但由于这是一个受国际机构投资者欢迎的市场，需求量大、交易对手专业化程度高，因此后期退出难度低。新加坡办公楼投资市场适合资金充裕的机构投资者。

　　新加坡办公楼的买卖是投资的一个不错市场，新加坡办公楼受到多国投资者的欢迎，办公楼买卖可带来更多的投资价值。