新加坡写字楼租贷服务

　　新加坡的国家面积虽小，但政府对开发商的各项规定却很多，尤其关系到房屋租赁的细节上，谈到房屋租赁，我们可能会想到新加坡写字楼的租赁服务。

　　据CBRE统计中央商务区的甲级写字楼在2018年末的统计有上升趋势：

　　2018年年末统计市区甲级写字楼租金水平为10.8新元每平方尺，和上季度比增长3.3%，和上一年比增长14.9%，这也是从2017年下半年到现在的持续增长。增长成因是市场供求稳定（市场消化159万平方尺的办公空间，而同时有151万平方尺推出市场），因此商务区甲级写字楼进驻率从2017年末的93.8%提升到2018年末的94.9%水平。同时共享写字楼概念和一些新科技公司的进驻将会进一步加大中心商务区写字楼的需求。在有限的供应量情况下市场预期在2022年大量在建项目推出市场前将会有接近5%-10%的持续增长，让租金水平到达12– 13新元每平方尺。

　　（长远规划除了中心商务区CBD以外，之后还会向东（PayaLebar）北（兀兰），西（裕廊东）三个方向开发新的CBD）

　　写字楼市场整体表现：

　　需求分析：

　　宏观里的需求存在风险和挑战Vs微观里的新机会

　　1.）尽管中美贸易战的紧张气氛，进入2019年，新加坡的写字楼市场需求预期会和其健康的3%国内生产总值GDP一起增长。

　　2.）共享写字楼的新趋势，从一张办公桌每月几百块到能容纳几十人的独立办公室，租期可以从最短一个月开始，共享写字楼灵活的办公环境，现代化时尚的门面，设备齐全的会议室，在控制租金总量的同时满足现代办公室的需求。越来越多公司会青睐这种灵活的写字楼模式。而随着这类公司如Wework等在抢占市场的同时会进一步增加写字楼的需求。

　　3）政府致力于创造一个良好的环境给科技公司和Fintech公司，区块链与虚拟货币等新科技技术公司也会成为市区写字楼需求的推手。

　　中心商务区新写字楼的高提前预租表现：

　　2019年交付的新写字楼里，在交付前的招租又不错的表现。例如：18Robinson已租出50%，139 CecilStreet整栋租给了共享写字楼公司CampfireCollaborative Spaces，凯德置业重新开发的Funan写字楼部分已租出70%-80%。同时有几组潜在租客在竞争想租一整栋下9Penang Road。在这种预租率下，预期周边房东在有限的新写字楼供应量下，对租金期望值会有所提高，特别在几年后新一批写字楼交付前。

　　供应分析：

　　2019年到2021年市场供应量将减缓。

　　供应量的上一个高峰在2016– 2017年间当时位于TanjongPagar上的国浩大厦(GuocoTower),新马政府以互换地皮方式合作开发的大型项目DuoTower和Marina One,.下一个高峰需要等到2021年的CapitaSpring和2022年的CentralBoulevard，Guoco Midtown落成后才会再有大量的写字楼供应。

　　市场预测：

　　图表注释：红色柱状图为写字楼供应量，灰色为需求量，黄色为未来供应数量，实线是租金价钱指数，虚线为未来预测数值。

　　价格和需求：

　　1.中心商务区写字楼租金从2017年上半年开始触底回升，

　　2.主要成因是经济商业活动的活跃度增加，及服务业活动的增加带动下的加持。

　　3.甲级写字楼租金水平到2018年止计算达到10.8每平方尺水平。预计2019年末会达到11.5-12每一平方尺。

　　4.2022年达到13每一平方尺水平。

　　甲级写字楼租金价格历史数据附表

　　空置率和需求：

　　空置率为一个看未来价格的风向标，曲线为空置率，数值取所有写字楼。

　　1.随着经济活动的增加预计写字楼需求还是会在100万平方尺每年以上。

　　2.在2021年新一批写字楼投放市场前，空置率预计会从12%降到9%左右。

　　3.预计2022年新一批写字楼交付前会带来写字楼空置率由跌转升的拐点。

　　写字楼空置率历史数据附表：

　　买卖Vs租赁：

　　概论：

　　在中心商业区CBD，优质写字楼资源都在大发展商手上例如：国浩集团的Guoco tower，飞狮集团的FraserTower,新马政府共同开发的MarinaOne等等。这些写字楼一般统一管理，只租不卖，要买也只能买他们的管理基金REIT。因此中心商业区能单独拥有的分层契约写字楼数量就更为有限。政府在2019年的规划蓝图里在原本有限的土地里要求增加住宅和商业零售面积以使中心商业区在非办公及周末时更热闹。同时提供一些地方的容积率。潜在增加的净空面积将吸引更多发展商对旧有楼宇的重新开发热情。（例如已经推向市场的Shentonhouse, International plaza等）在新开发蓝图实现前，预计市场会在6-8%的稳定增长。而租金回报率方面约在3%水平。

　　市场：

　　2019年第一季比起2018年第一季售价增长7.6%，比起上一季增长1.2%。均价在2453每平方尺。

　　从长远投资角度来说为什么选择买写字楼：

　　商业一直是政府鼓励的投资领域。因此尽管新加坡政府不遗余力的出台楼控政策控制住宅价格不要涨得太快，对商业投资的政策一直是宽松的态度。

　　买写字楼的理由：

　　1.高杠杆。

　　写字楼贷款一般为80%，但公司流水记录较好可以贷款到85-90%，同时若楼宇升值可以做二次贷款不需要进行买卖取得现金。而现时住宅贷款最多做到75%。而银行利息和租金回报率是相当的。

　　2.低买卖税费，随时可以买卖

　　自18年中新政策颁布，外国人购买住宅需要多付20%的印花税，在头三年卖房还有卖家印花税，但写字楼没有这方面的费用。

　　3.公司持有房产

　　用公司而非个人购买写字楼在卖房时可以把公司带有写字楼的资产出售。比起资产交易时买家产生3%的印花税，股权交易只有0.2%左右的费用。

　　以下是模拟计算都投入1000万新元。用公司购买，现现有税务框架下的区别。

　　新加坡的商业房产对新加坡的经济做出了巨大的贡献，对于投资者来讲，新加坡房屋租赁投资收益将会是一个新的热点行业。